МАУ ИЦ «Норильские новости»

Меняю “керенки” на “сталинки”

Меняю “керенки” на “сталинки”

Рынок жилья в Норильском промышленном районе не назовешь таким уж насыщенным и развивающимся — новое жилье не строят более десяти лет, а старое уже совсем неказистое.

Тем не менее люди постоянно переезжают в пределах данного пространства, улучшая или, наоборот, методично ухудшая из–за экономии условия проживания. Движение по купле, продаже и обмену существует, да и риелторские фирмы, коих в регионе я насчитала минимум 12, вроде не бедствуют. При этом надо сказать, что только 30 процентов населения продают квартиры через фирмы. Остальные предпочитают “своим ходом” — чтобы без посредников.

По данным одного из городских агентств, в Норильске выставляется на продажу более 900 квартир в месяц. А договоров купли–продажи заключается порядка 200. Это означает, что в лучшем случае быстро продается только одна из трех–четырех квартир.

Очень важно, по мнению специалистов по недвижимости, правильно определить цену на квартиру. Если стоимость определена верно, то покупатель на нее должен найтись за 3 — 6 недель (в зависимости от того, типовая это квартира или площадью в 100 кв. метров и больше, экспериментальная).

Ждите конца навигации

Елена, хозяйка другого агентства по недвижимости, рассказала мне, как меняется кривая рынка в зависимости от сезонности — в наших широтах это явление стало ключевым еще со времен Завенягина.

Итак, цены на квартиры в нашем городе начинают падать не просто летом, а уже начиная с апреля. С началом навигации — в конце июня — падение ощутимо усиливается, и стоимость некоторых квартир становится чуть ли не в 2 раза меньше своего зимнего “потолочного” значения.

Так, например, 2–комнатная “сталинка”, которая в феврале 2006 года стоила 600 тысяч рублей, нынче оценивается едва ли в 380. Предприимчивые люди, даже вложив тысяч 120 в косметический ремонт, могли бы “сыграть” на такой квартире и через полгода выручить за нее неплохой куш тысяч в сто минимум. Неплохо за полгода...

– Вообще, цены после осени не растут, — говорит риелтор со стажем Елена. – Они восстанавливаются. Роста нет уже давно. А продаваться и покупаться, на мой взгляд, может абсолютно любая квартира. При одном условии — у нее должна быть привлекательная цена. Кто продает? Тот, кто хочет избавиться от понятия “Север держит”, переместиться в лучшее или более экономичное жилье и т.д. Кто собрался на материк, часто совершает две сделки одновременно — продает большую и покупает меньшую — для детей.

Елена считает, что вариантов столько же, сколько семей и людей, и даже больше. Хотя есть, конечно, типичные случаи, наиболее массовые. К примеру, коренные норильчане покупают квартиры увереннее и чаще людей, приехавших ненадолго. Жилье коренных отличается большей надежностью: дом проверяют на мерзлотность и устойчивость, узнают, на скальной ли породе он стоит, есть ли рядом сады–школы и пр. Для них это очень важно — они собираются жить в Норильске, а не просто зарабатывать здесь деньги.

Еще нюанс — молодые семьи, как правило, высокопоставленных чиновников “Норильского никеля”, покупают дорогое и экспериментальное, элитное жилье с большими площадями для бассейнов и бильярдных.

Обычное дело, когда, покупая одно– и двухкомнатные квартиры, народ руководствуется простым здравым смыслом: такую квартиру в любое время можно будет быстро и выгодно продать. Эти квартиры действительно всегда в цене, и спрос, особенно на 1–комнатные, в сезон обычно превышает предложение. Большие квартиры (3–, 4–, 5–комнатные) продаются тяжелее. Но как бы там ни было, находится покупатель и на них — все опять же зависит от симпатичной и привлекательной цены, которую запросили за квартиру хозяева.

Жилфонд перебивает рынок цен

-Есть одно несоответствие, — продолжает Елена. – В большое заблуждение людей, желающих продать квартиру, вводит оценка их квартиры жилфондом.

Рынок жилья в любом городе изначально строится на показателях и данных агентств по недвижимости, а никак не жилищного фонда. А у нас как? Раз у Петровых взял жилфонд их хрущевку, то в доме напротив весь подъезд тут же решил, что и их квартиры “уйдут” по той же цене, если не дороже. А когда они звонят в агентства и сталкиваются с нашей оценкой, то разочаровываются и иногда, бывает, даже скандалят. Мы предлагаем совсем другие цены — ниже, естественно. Но, милые мои, они не понимают, что жилфонд покупает квартиры избирательно, а оценку то же БТИ дает еще большую, потому что оценивает не просто квартиру, а состояние дома, фундамента и так далее.

Деньги, которые реально может выложить покупатель, работающий в этом городе за среднестатистическую норильскую зарплату, — это и есть рынок цен, складывающийся на территории. По словам Елены, люди, завышающие стоимость своей квартиры, теряют больше, чем те, кто сразу был гораздо скромнее и оценил свое жилье реально. В результате первые все равно вынуждены продавать жилье “как все”, но ведь перед этим проходят месяцы, а иногда и годы. Все это время человек живет в ожидании и в состоянии стресса, к тому же тратится на еду и квартплату, теряя довольно крупные суммы. Так или иначе, квартиры продаются за рыночную цену. А остальным просто везет.

– Человек, который хочет купить квартиру, — советует наш риелтор, — вначале должен обзвонить агентства. Конечно, по объявлениям в рекламной прессе квартиру можно найти и подешевле, чем у нас. Но правильнее все же начать с нас — ориентироваться человек будет лучше и профессиональнее подойдет к важному делу покупки.

Советы от риелторов

Как же все–таки продать квартиру в Норильске?

“Обращайтесь в агентство, — говорят риелторы. Агент при первой же возможности должен встретиться с вами лично, посмотреть квартиру. Не требуйте от него сразу же назвать цену, тем более по телефону. Каждый вариант очень индивидуален, многое зависит от условий продажи, от степени готовности документов. Хорошо, если перед визитом к вам агент уточнит параметры квартиры. В этом случае при личной встрече он сможет обозначить примерную “вилку” цен.

Кроме условий продажи, агенту предварительно нужно посмотреть по риелторским базам данных, какие подобные квартиры продавались в последнее время, за какую цену и на каких условиях, поговорить с агентами, которые ими занимались: каков был спрос, как долго шел поиск покупателя. Только после профессионально проведенного анализа можно назвать наиболее вероятную цену продажи квартиры”.

Самый ходовой товар в нашем городе — небольшие квартиры, поэтому в этой статье мы приводим цены только на них. Примечательно, что стоимость “сталинок” работники агентств советуют приравнивать к стоимости квартир улучшенной планировки.

Средняя стоимость жилья в Норильске. Лето-2006

  • 1–комн. “хрущевка” — 200 — 220 тыс. руб. (зависит от этажности, состояния квартиры, района);
  • 1–комн. улучшенной планировки — 200 — 350 тыс. руб. (дорого стоят квартиры экспериментальной планировки);
  • 2–комн. “хрущевка” — 250 — 300 тыс. руб. (раздельные комнаты в большей цене);
  • 2–комн. улучшенной планировки — 290 — 400 тыс. руб.
  • 3–комн. “хрущевка” — 290 — 360 тыс. руб.;
  • 3–комн. улучшенной планировки — 350 — 550 тыс. руб.

    “Не пытайтесь, — советуют все те же риелторы, — исходить из цен предложения, которые вы видите в рекламных изданиях. В большинстве своем это мечты, а не реальность. Тем более не надо, найдя в каком–то аналитическом материале среднюю стоимость за квадратный метр в вашем районе, высчитывать наиболее вероятную цену продажи. Значения средней стоимости пригодны для анализа ситуации на рынке, для определения тенденций роста или падения цен. Но для расчета цены конкретной квартиры это не метод”.

    В конце нашей беседы Елена раскрыла мне небольшую тайну, связанную с развитием рынка жилья в Норильском промрайоне. По одной из версий, жилье в течение трех–пяти лет в цене будет падать, падать и упадет довольно значительно. За это время из города якобы уедут пенсионеры, многодетные, безработные, инвалиды — короче, “тот самый балласт”. Но так как разработку руды с вкраплениями драгцветметаллов тут останавливать никто не собирается, вскоре сюда приедет молодая рабочая сила с материка. И ей, этой силе, естественным образом надо будет где–то жить. Вот тогда–то жилье в Норильске подпрыгнет в цене так, что перехлестнет все предыдущие рыночные взлеты. Но будет ли это благодать, никто не знает. Даже риелтор Елена.

    Марина КАЛИНИНА.

    27 июля 2006г. в 16:30
  • Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Для комментирования мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо авторизоваться на сайт под своим логином.